Prodej společnosti s nemovitostí
Prodej společnosti s nemovitostí.
Vedeme prodej společností, které vlastní retail parky, činžovní a nájemní domy, průmyslové a skladové areály nebo připravené developerské projekty. Od posouzení, jestli má transakce smysl, až po vypořádání kupní ceny.
Prodej společnosti s nemovitostí znamená, že kupující nabývá podíl ve společnosti, která nemovitost vlastní, místo aby kupoval nemovitost samotnou. Vlastník v katastru se nemění, mění se vlastník společnosti. Transakce se proto vede jako firemní akvizice včetně prověrky společnosti, ne jako běžný prodej nemovitosti.
Kdy se prodává společnost místo nemovitosti
Prodej podílu není univerzální zkratka a není automaticky lepší než prodej nemovitosti. Je to jedna ze dvou možných struktur a volba mezi nimi patří na začátek, ne doprostřed jednání s kupujícím.
Pro prodej podílu obvykle mluví situace, kdy je hodnota projektu navázaná na věci, které se s nemovitostí samotnou nepřevádějí: běžící nájemní vztahy a jejich historie, vydaná povolení navázaná na konkrétní osobu investora, uzavřené financování, dodavatelské a servisní smlouvy nebo rozpracovaný developerský projekt. Proti němu naopak mluví nepřehledná historie společnosti, nevypořádané spory a závazky nebo prostě to, že aktivum je natolik jednoduché, že složitější struktura jen prodraží a prodlouží transakci.
- Drží společnost jen tuto nemovitost, nebo i jinou činnost a jiná aktiva?
- Jak dlouhá a jak čistá je historie společnosti a kdo v ní figuroval?
- Je na nemovitosti financování a co na změnu vlastníka říká úvěrová dokumentace?
- Jsou nájemní smlouvy v pořádku, nebo jsou samy o sobě předmětem sporu?
- Existuje důvod, proč by kupující nechtěl převzít společnost i s její minulostí?
Výstupem úvodního posouzení je rozhodnutí, ne doporučení do šuplíku. Pokud vyjde, že správnou cestou je prodej nemovitosti samotné, řekneme to — i když to znamená, že transakci povede někdo jiný.
Pro jaké projekty to děláme
Pracujeme s investičními nemovitostmi a připravenými developerskými projekty. Společným jmenovatelem je, že aktivum má vlastní ekonomiku, kterou lze investorovi doložit čísly, a že jeho velikost unese náklady řízené transakce.
| Typ aktiva | Co u něj řešíme nejvíc |
|---|---|
| Retail parky a obchodní plochy | Skladba a bonita nájemců, délka a zbytková doba nájemních smluv, indexace nájemného, obsazenost a konkurence v okolí. |
| Činžovní a nájemní domy | Obsazenost a struktura nájemného, technický stav a odložené investice, potenciál rozdělení na jednotky, historie vlastnictví. |
| Průmyslové a skladové areály | Kolaudační stav, ekologické zátěže a jejich historie, napojení na sítě a dopravu, univerzálnost haly pro dalšího uživatele. |
| Developerské projekty | Fáze povolování, právní čistota pozemků, rozpočet a harmonogram, přenositelnost povolení a smluv na kupujícího. |
U developerských projektů očekáváme alespoň územní rozhodnutí, stavební povolení nebo kvalitně zpracovanou studii. Projekt bez povolovacího pokroku je pro profesionálního investora spekulace a promítne se to do ceny i do ochoty vůbec jednat.
Jak prodej vedeme
Konkrétní harmonogram vzniká až po úvodním posouzení a odvíjí se od připravenosti podkladů a od toho, jak rychle rozhoduje protistrana. Fáze a jejich výstupy jsou ale vždy stejné.
| Fáze | Co se v ní děje | Výstup |
|---|---|---|
| 01 Úvodní posouzení | Projdeme typ aktiva, vlastnickou strukturu, ekonomiku projektu, stav podkladů a vaše očekávání. Řekneme, jestli je prodej podílu vhodná cesta, nebo jestli dává větší smysl prodat nemovitost samotnou. | Go / no-go a realistický plán transakce |
| 02 Příprava transakce | Sestavíme jeden investiční příběh, seznam podkladů a bezpečný způsob jejich sdílení. Cílem je, aby každý oslovený investor viděl stejný obraz projektu a nemusel se doptávat na základní věci. | Nabídka připravená pro kvalifikované jednání |
| 03 Cílené oslovení | Okruh investorů skládáme podle typu aktiva, velikosti, lokality a investičních kritérií. Neposíláme nabídku plošně — u transakcí tohoto rozsahu široká rozesílka snižuje cenu i diskrétnost. | Kvalifikovaný shortlist a srovnatelné nabídky |
| 04 Prověření a jednání | Řídíme komunikaci, dataroom, termíny a rozhodovací body na jednom místě. Dotazy z prověrky, indikativní nabídky a práce poradců běží v jednom procesu, ne ve čtyřech paralelních vláknech. | Transparentní rozhodovací podklady |
| 05 Closing a vypořádání | Držíme checklist otevřených bodů, návazností a odpovědností až do konce. Spolupracujeme přitom s advokáty, daňovými a finančními poradci obou stran nebo pomůžeme chybějící roli doplnit. | Kontrolovaný closing bez ztráty kontextu |
Co musí vlastník mít připravené
Nejčastější příčina toho, že se transakce vleče, není neshoda o ceně. Je to dohledávání dokumentů, které měly být připravené na začátku. Každý dotaz, na který se čeká týden, prodlužuje prověrku a dává kupujícímu argument ke snížení ceny.
Ještě před oslovením trhu je potřeba mít pohromadě:
- aktuální výpis z katastru, nabývací tituly a přehled zástav, věcných břemen a dalších zápisů,
- všechny nájemní smlouvy včetně dodatků a přehled nájemného, záloh a jistot,
- přehled provozních nákladů a jejich přeúčtování nájemcům za poslední roky,
- kolaudační rozhodnutí, stavební povolení a projektovou dokumentaci skutečného provedení,
- servisní a dodavatelské smlouvy, pojistné smlouvy a historii škodních událostí,
- úvěrovou dokumentaci včetně ustanovení o změně vlastníka a zajištění,
- účetní závěrky, daňová přiznání a přehled závazků společnosti,
- korporátní dokumenty společnosti a doklady o dosavadních převodech podílu.
Chybějící dokument sám o sobě cenu nesráží. Sráží ji nejistota, kterou vytváří. Kupující si za nevyjasněné riziko účtuje přirážku, která je téměř vždy vyšší než náklad na to riziko předem odstranit.
Proč cílený proces místo inzerce
U aktiv tohoto typu nefunguje logika veřejné nabídky. Okruh kupujících, kteří mají kapitál, mandát a chuť koupit konkrétní retail park nebo činžovní dům, je v Česku úzký a dá se vyjmenovat. Plošné rozeslání takovou nabídku neposílí — udělá z ní zboží, které koluje trhem.
Konkrétně to má tři důsledky:
- Diskrétnost. Nájemci, zaměstnanci a banka se o prodeji dozvědí ve chvíli, kterou určíte vy, ne z inzerátu.
- Srovnatelnost nabídek. Když všichni oslovení dostanou stejné podklady ve stejný čas, jejich nabídky jdou porovnat. Jinak porovnáváte různě informované odhady.
- Vyjednávací pozice. Nabídka, která už měsíce obíhá trh, ztrácí hodnotu bez ohledu na kvalitu aktiva.
Časté otázky
Prodáváte nemovitost, nebo firmu?
Vedeme prodej společnosti, která nemovitost vlastní. Kupující nabývá podíl ve společnosti, nemovitost sama zůstává v jejím majetku a v katastru se vlastník nemění. Zda je tato struktura pro konkrétní projekt vhodná, posuzujeme hned v úvodu — u části projektů je správnou odpovědí prodej nemovitosti samotné.
Jak velké transakce vedete?
Zaměřujeme se na investiční nemovitosti a připravené developerské projekty, u kterých prodej podílu ekonomicky i právně dává smysl. U menších aktiv bývá jednodušší a levnější prodat přímo nemovitost, a to vám také řekneme.
V jaké fázi musí být developerský projekt?
U developerských projektů očekáváme alespoň územní rozhodnutí, stavební povolení nebo kvalitně zpracovanou studii. Projekt bez povolovacího pokroku se profesionálnímu investorovi prodává obtížně a obvykle za výrazně nižší cenu.
Poskytujete právní a daňové služby?
Ne. Jsme transakční poradce a zprostředkovatel — vedeme obchod, neposkytujeme právní zastoupení ani daňové poradenství. To zajišťují nezávislí advokáti a daňoví poradci. Napojíme se na váš existující tým a domluvíme jasné rozdělení rolí; chybí-li některá odbornost, pomůžeme ji doplnit, ale nepodmiňujeme tím spolupráci.
Zveřejníte, že projekt prodáváme?
Ne. Nabídku neinzerujeme veřejně. Oslovujeme jen vybraný okruh investorů odpovídající typu, velikosti a lokalitě projektu, a to po podpisu mlčenlivosti. Diskrétnost je u transakcí s nájemci a zaměstnanci často podmínkou, ne komfortem.
Kolik času to vlastníka stojí?
Nejvíc času spotřebuje příprava podkladů na začátku a odpovědi na dotazy z prověrky. Čím kompletnější je dokumentace na vstupu, tím méně se vlastník zapojuje později — a tím kratší je celý proces.
Prověřme, jestli je tahle cesta pro váš projekt ta správná.
Pro první rozhovor stačí typ projektu, lokalita, vlastnická struktura a vaše očekávání. Po posouzení navrhneme postup, nebo otevřeně řekneme, že pro projekt nejsme správný partner.
Prověřit transakciText popisuje obvyklý průběh transakce a slouží k obecné orientaci. Není právní ani daňovou radou — Share deal office s.r.o. je transakční poradce a zprostředkovatel a tyto služby neposkytuje. O konkrétním právním, daňovém a finančním nastavení vždy rozhodují fakta dané transakce a posouzení nezávislého advokáta či daňového poradce. Aktualizováno 7. srpna 2026.